マンションを売るときに知っておきたい売却益のあれこれ

マンションを売ることによって利益を得るという不動産投資の方法もあり、巨額の利益を得ている人も少なくありません。また、相続したマンションや購入したマンションについても売るときには売却益が出ることもあります。

売却益の有無によって対応しなければならないことが増える場合もあるので、売却益に関する様々な知識を付けておきましょう。

そもそも売却益とは

マンションを売るときにはまず売却益とはそもそもどんなものなのかを把握しておくのが肝心です。法律によって売却益についての定義をしてあるわけではありませんが、類似しているものとして譲渡所得があります。譲渡所得=売却益という考え方で以後は説明をしていきますが、この場合には売却価格から購入価格を引いたものが売却益になるというわけではありません。

2500万円で買ったマンションを3000万円で売ったのに売却益がないということにもなり得るのです。これは売却や購入のためにかかった諸費用も経費として捉えて所得から引き去るという考え方をするからです。一般的には譲渡所得は売却価格から購入価格と取得費、譲渡費用を引き去ることにより計算できます。

例えば、マンションを購入するときにも売却するときにも不動産会社に仲介手数料を支払うことになります。この金額はそのまま売却価格から引き去ることが可能です。また、マンションを手に入れると不動産取得税を納めなければなりませんが、これも取得費に含まれることになります。

もしマンションを売るときに土地の境界線が問題になったために測量をしたという場合には測量費用を譲渡費用に含めることが可能です。このようにして購入や売却に際してかかった費用も売却価格から差し引いた金額が法的には売却益と見なされています。

売却益の有無で所得税と住民税が変わる

このようにして計算された売却益がある場合には所得税と住民税を納めなければなりません。譲渡所得税として定められているもので、課税譲渡所得に対して税率をかけた金額を納めることになります。税率はマンションの所有期間によって違うのが特徴で、5年を境にして短い場合には短期譲渡所得、長い場合には長期譲渡所得とみなされるのが特徴です。

短期譲渡所得の方が税率が高くなっているので、5年にもう少しで到達するという場合には少し所有しておいて長期譲渡所得になった時点で売却するのも良い方法でしょう。売却益がある場合には所得税だけでなく住民税も納めることになり、税率が高いのでかなりの出費になると想定しておく必要があります。

控除を適用することが可能

課税譲渡所得があると所得税も住民税も納めなければならないのは確かですが、譲渡所得はあっても納税義務が発生しないこともあります。課税譲渡所得は譲渡所得から控除を引き去ったものだからです。控除のための特例がいくつも用意されているので適用可能かどうかを一つずつ丁寧に確認してみましょう。

よく用いられているのはマイホームの売却のときに適用できる場合が多い特例で、3000万円を控除することが可能です。居住用として使用していたことなどのいくつかの条件がありますが、一般的には住んでいたマンションをすぐに売るようなケースであれば適用できます。

3000万円の控除を適用できると大抵の場合には譲渡所得税を納めなくて済みます。例外的なのはとても安く建てられたマンションが高く売れた場合や、田舎だった地域が都市化されて地価が大幅に上がった場合です。このようなケースでは数千万円の売却益になることもあるので税金が発生することがあります。

一方、マイホームではなく不動産投資として使っていたマンションの場合にはこの控除を受けられないので、売却益が出た場合には高額の税金を納めることになるのが通例です。思ったよりも利益が少なかったということになる場合もあるため、どのくらいの税金になるのかは試算しておいた方が良いでしょう。

売却益は計算が可能

売却益は売る前にあらかじめどのくらいになるかを計算しておくことができます。正確な売却価格はわからないものの、相場情報を確認したり、販売価格を決定したりした段階でほぼ価格はわかるでしょう。売却価格に基づいて仲介手数料などの諸費用がどのくらいかかるかもわかるので譲渡費用については概算することが可能です。

マンションがいくらからいくらの間で売れるだろうという想定ができると、それに応じた形で譲渡費用がどのくらいかを計算しておくことができます。一方、取得費については既に終わった取引に関わるものなので正確に計算できます。

ただ、当時の契約書や領収書などが残っていないといくらかかったのかを証明することができません。もし正確な金額がわからないなら概算法を適用することもできます。売却価格の5%を取得費とすることができる仕組みになっているので、領収書などが見つからなくてわからない場合には概算法で考えてみましょう。

また、実額での取得費に比べて概算法での取得費の方が高い場合には概算法を使っても構いません。売却価格の想定額から概算法で計算をしてみてどちらを適用するかをあらかじめ考えておくと良いでしょう。これに加えてマンションの購入費用や建築費用がわかっていれば売却益がどのくらいになるのかがわかります。

それに対して控除を適用し、税率をかければ譲渡所得税と住民税がどのくらいになるかまで計算可能です。税率についても軽減税率や特例が適用できる場合があるので、売却するタイミングでどのような制度を適用できるかを調べてみた方が良いでしょう。

売却益があるときには売らない方が良いのか

売却益があって税金を納めなければならない場合には、すぐに売らない方が良いのではないかと悩むケースもあるでしょう。基本的にはマンションは経年劣化によって価値が下がっていくため、長く所有していれば売却益は少なくなっていきます。

税金を納めたくないというのなら売却益がなくなるか、控除によって課税されなくなるまでは持っておくと良いでしょう。ただ、どのくらい実質的な利益を得られるかという形で考えてみると、すぐに売って譲渡所得税などを納めた方が良い場合もあります。

実際に納める金額がいくらになるのかを計算し、売却益がゼロになったときの利益と比較してどちらの方がメリットがあるのかを試算して決めるのが大切です。