マンション売却時の税金を計算する場合には減価償却に注意すること

マンションを売却した場合に、取得価額よりも譲渡価額が高い場合には、譲渡益が発生することになります。この譲渡益は、まるまる手元に残るわけではなく、所定の計算式に従って税金がかかることになるのですが、その計算において注意しなければならないのが減価償却という概念です。

そこで以下では、減価償却の仕組みについて見ていくことにしましょう。

マンション売却にかかる税金とは?

マンションをはじめとする不動産を譲渡することによって利益が発生した場合には、その利益は不動産譲渡益として扱われ、一定の所得税や住民税などがかかってくるのが原則です。これらの税率は、不動産の保有期間に応じて定められており、保有期間が5年未満の物件の譲渡益は短期譲渡益として約40パーセント、5年超の物件の譲渡益は長期譲渡益として約20パーセントの税率が適用されます。

長期と短期とでは、税率が倍ほども違ってきますので、保有期間が5年弱の物件の売却を検討しようという場合には、もう少し待って長期扱いになってから売却するようにするというのも税金を抑えるためには有効となります。

マンションの譲渡損益の考え方とは?

マンション売却時に不動産譲渡税がかかるかどうかは、売却によって利益が出たかどうかによります。そのため、マンション売却による譲渡損益の考え方については、事前にその内容を正しく理解しておく必要があるというわけです。

税金の計算は専門的な知識が必要であると思われがちであり、多くの人は自分で考えずに税理士などの専門家に丸投げしてしまっているケースが珍しくありません。しかしながら、順を追って考えると、特殊な事例を除けば、自分で計算して確定申告を行うことは決して不可能なことではありません。

税理士に支払う費用を節約するためにも、税金の考え方を正しく理解しておくということは重要であると言えるでしょう。では、具体的な譲渡損益はどのように計算すればよいのでしょうか。これについては、マンションの譲渡価額から取得価額を引いたうえで、さらに減価償却費を控除することによって求めることができます。

計算結果がプラスであれば譲渡益、マイナスであれば譲渡損になるのです。ここで、譲渡価額というのは、マンションの売却金額から売却に要した仲介手数料や印紙税などの諸費用を引いた金額であり、取得価額というのは、マンションの購入金額から購入に要した諸費用を引いた金額を意味します。

不動産会社に支払う仲介手数料は、売却費用の3パーセント超であることが多いため、これらの諸費用を考慮し忘れないように注意する必要があります。

減価償却とは?

次に、マンションの売却損益を考えるうえで、無視することができないのが、減価償却費です。減価償却というのは、一定の物については年月の経過とともに、その価値が減っていくという考え方を基にした概念で、毎年一定の金額が減価していく定額法や、一定の料率分だけ減価していく定率法などの算定方法を適用して計算されることになります。

ただし、ここで注意すべき点として、あらゆる物が減価償却の対象となるわけではないということがあります。例えば、不動産でも土地については、年月が経ったからといってその価値が一概に減少するものであるとはいえないことから、減価償却は適用されません。

そのため、マンション売却において減価償却によって価値を低減させる必要があるのは、あくまでも建物であるマンション本体であって、土地の価格分については取得金額をそのまま計上して問題ないということになります。

マンション売却における減価償却費の計算方法とは?

では、ここからはいよいよマンション売却時の減価償却費の計算方法について見ていくことにしましょう。前述のとおり、減価償却の対象となるのはマンションの建物部分だけですので、まずはその取得価額を正しく把握することが必要です。

購入物件である場合には、当時の購入金額となりますので、それほど難しいことではないでしょう。そのうえで、減価償却費をどのように計算するかですが、適用される計算方法はマンションの属性によって異なるため一概には言えません。

例えば、2016年4月1日以降に取得したマンションの場合には、定額法が適用されることとされており、マンションの取得価額に0.9、償却率、経過年数の3つのファクターを乗じることによって減価償却費が算出されることになっています。

ここで、償却率は建物の構造によって異なっており、もっとも長い鉄筋コンクリート造りなどの場合では法定耐用年数である47年を基にして計算されるのに対し、木造の場合にはその半分以下の22年を法定耐用年数として計算されることになります。

そのため、鉄筋コンクリート造りの建物の方が木造の建物に比べて減価しにくいということが言えるでしょう。なお、減価償却が適用されるのは、マンションの建物部分の売却価額だけではありません。マンションの取得価額に含めることができるのは、売却価額以外に、取得時に増改築を行うために支払ったオプション代金などがあるのですが、これらについても建物と同様に減価償却の対象となるのです。

その計算方法は、基本的には建物と同様ですので、建物の取得価額にオプション代金などを加えた金額をもとに減価償却費を算出すると一回の計算で金額を出すことができるでしょう。

具体的な不動産譲渡税の計算の仕方

最後に、具体的なマンション売却事例を基に、不動産譲渡税の計算の仕方を見ておくことにしましょう。ここでは、10年保有していた鉄筋コンクリート造りのマンションを6,000万円で売却したものとし、売却にあたっては仲介手数料等で200万円の費用が発生したものとします。

また、当該マンションは、4,500万円(建物部分は3,500万円、土地部分は1,000万円)で購入し、別途300万円のオプション代金を支払ったものとします。まずこの事例では、売却価額は、売却価額の6,000万円から売却費用の200万円を引いた5,800万円となります。

次に、譲渡価額は、購入価額の4,500万円に購入費用の300万円を加算した4,800万円となるのですが、ここで減価償却費を考慮する必要があります。このマンションは鉄筋コンクリート造りであることから、法定耐用年数は47年となり、償却率は0.028です。

減価償却の対象となるのは売却価額の建物部分とオプション代金の計3,800万円分ですので、これに0.9、償却率の0.028、経過年数の10年を乗じた957万6,000円が減価償却費となります。従って売却価額の5,800万円から取得価額の4,800万円を引いた1,000万円から、さらに減価償却費を控除した残りである42万4,000円が譲渡益となるというわけです。

なお、保有期間は10年ですので、税率は約20パーセントとなり、約8万5,000円ほどの税金がかかることになります。